親が亡くなったあと、実家をどうするか決めきれずにいる方は少なくありません。選べる道は「住む・貸す・売る・空き家のまま持つ」の4つです。先に押さえたいのは、相続登記の3年と、空き家を売るときの特別控除の期限の2点です。遺品整理を始める時期と合わせて考えると、順番が決まります。手続き全体の期限は亡くなったらやること一覧で確認できます。まず4つの比較表から見てください。
実家の4つの選択肢は、何がどう違いますか
実家の行き先は、期限のある手続きを先に押さえておけば、ゆっくり決めて構いません。
4つの選択肢を、向く人・手間・期限で並べました。
| 選択肢 | 向く人 | 費用と手間 | 期限・注意点 |
|---|---|---|---|
| 住む | 家族の誰かが引っ越して暮らしたい | 住み替えと、住める状態にする修繕の手間 | 相続登記は必要。相続した家で暮らすため、空き家の3,000万円特別控除は対象外 |
| 貸す | 当面は住む人がおらず、家を残したい | 入居者の募集と建物の維持を続ける手間 | 売却まで貸付けに使わないことが特別控除の条件。貸すと使えない |
| 売る | 住む予定がなく、管理の負担を終わらせたい | 家財の片付けと売却の手続き。解体してから売る方法もある | 特別控除は相続開始から3年を経過する年の12月31日までの売却が条件 |
| 空き家で持つ | 結論が出るまで時間がほしい | 固定資産税の支払いと、建物の管理が続く | 管理が不十分だと市区町村から指導・勧告を受け、税の軽減が外れることがある |
特別控除や賃貸収入の税の扱いは、条件が細かく分かれます。個別の判断は税務署か税理士にご確認ください。
「住む」でも「貸す」でも、相続登記は避けて通れません。次の章で期限を確かめます。
相続登記は、いつまでに誰が済ませればよいですか
相続登記は、2024年4月1日から義務になりました。法務省によると、不動産を相続で取得したと知った日から3年以内に申請します。遺産分割で取得した場合は、分割が成立した日から3年以内です。
正当な理由がないのに登記しない場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料の額を決めるのは裁判所です。
2024年より前の相続も対象になります
2024年4月1日より前に相続を知り、未登記の不動産も対象です。法務省は、2027年3月31日までの登記を求めています。2026年10月28日時点で、残りは半年を切りました。何年も前に親から実家を相続したままの方は、早めに法務局か司法書士へ相談してください。
話し合いが長引くときは相続人申告登記
兄弟姉妹で話がまとまらず、3年以内に相続登記が難しいときは、相続人申告登記という簡易な方法があります。登記官に相続人であることを申し出ると、申請義務を果たせます。
注意したいのは、申し出た本人の分だけ義務を果たしたことになる点です。全員が義務を果たすには、全員の申出が必要です。権利関係を公示する登記ではないため、売却や抵当権の設定をするときは、あらためて相続登記を行います。
家を売る場合は、この登記が先に必要です。登記の手続きは、法務局の窓口や司法書士に相談できます。
遺品整理は、いつからどの順番で始めればよいですか
遺品整理に、法律で決まった期限はありません。日本郵便の「郵便局の終活日和」は、時期を次の4段階で示しています。目安として使ってください。
| 時期の目安 | やること |
|---|---|
| 亡くなってから2週間まで | 重要書類・貴重品の確保、住居や公共料金の緊急対応 |
| 四十九日まで | 計画づくり、家族の合意、保留箱の設定。大きな処分は後日でも構わない |
| 3か月ごろまで | 本格的な仕分け、処分・売却・供養 |
| 10か月ごろまで | 相続に関わる資料の整理と保管 |
同じ記事は、四十九日を、遺族の気持ちの整理が進み始める節目としています。家族で話し合い、役割を分けるよい機会だそうです。四十九日の前に始めるときは、処分を急がず、最小限の整理にとどめる進め方が示されています。
賃貸住宅では、作業が月をまたぐと家賃が発生すると、同じ記事は注意を促しています。持ち家の実家には、この心配は当てはまりません。
片付ける前に、確かめておきたいこと
通帳・印鑑・権利証などの書類を先に探してください。
相続放棄を考えている間は、遺品や家を処分する前に、司法書士や弁護士へ相談してください。処分の仕方によっては、放棄の判断に影響することがあるためです。遺品整理業者の費用の見方は、遺品整理の費用相場の記事にまとめています。
売るなら、3,000万円特別控除の期限と条件は何ですか
相続した実家を売るときは、国税庁が案内する「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を確かめてください。条件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
国税庁のページで確認できる主な条件は、次のとおりです。
- 家屋が1981年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物の登記がされていないこと
- 相続開始の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいないこと
- 相続から売却までのあいだ、事業・貸付け・居住に使っていないこと
- 売却代金が1億円以下であること
- 親子や夫婦など、特別の関係がある人への売却ではないこと
売却の期限は、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。たとえば2026年11月に相続が始まったなら、2029年12月31日が期限です。あわせて、2027年12月31日までに売ることも条件になっています。
建物の耐震と取壊しも条件です
家屋ごと売る場合は、売却時に一定の耐震基準を満たす必要があります。基準を満たしていなくても、売却した年の翌年2月15日までに耐震改修か全部の取壊しを行えば対象になります。取り壊してから土地を売る方法もあります。
相続人が3人以上のときは控除額が変わります
2024年1月1日以後の売却では、相続人が3人以上だと、控除の上限は2,000万円です。申告には、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類が必要です。
売却全体の流れと税金は、実家じまいと空き家売却の関係で整理しています。この特例を使えるかどうかの判断は、所轄の税務署か税理士に確認してください。
空き家のまま持つと、固定資産税と管理はどうなりますか
結論が出るまで空き家で持つのも、一つの選択です。ただし、所有しているあいだは、固定資産税の支払いと建物の管理が続きます。
勧告を受けると、税の軽減が外れます
住宅が建つ土地の固定資産税には、住宅用地特例があります。国土交通省によると、課税標準は200平方メートル以下の部分が6分の1、超える部分が3分の1に減る仕組みです。
管理が行き届かない空き家は、2023年の空家法の改正で「管理不全空家」の対象になりました。倒壊の危険が高いなど、周囲に著しく悪影響を及ぼす家は「特定空家」です。
市区町村は、まず所有者へ指導を行います。従わないと勧告を受け、この住宅用地特例が受けられなくなります。課税標準の軽減がなくなるため、税の負担は増えます。特定空家では、さらに放置すると強制的な取壊しが行われることもあります。
日ごろの管理でできること
次の3点は、公的な基準ではなく、実務上の助言です。
- 窓を開けて換気し、雨漏りや傷みがないか見る
- 郵便物を定期的に回収する
- 庭木や雑草を伸ばしたままにしない
4つの選択肢のうち、どれを選べばよいですか
決め方は、実家に「住む予定があるか」と「いつまで持てるか」の2点で整理できます。
- 家族が住む予定がある方: 「住む」を選び、まず相続登記を済ませる
- 数年は住む人がいないが、手放す決心がつかない方: 「貸す」か「空き家で持つ」で、管理の担い手を決める。貸すと3,000万円特別控除は使えない
- 管理の負担を終わらせたい方: 「売る」を選び、相続開始から3年を経過する年の12月31日を逆算する
- 気持ちの整理がつかない方: 四十九日までは貴重品の確保にとどめ、相続登記の3年を目安に家族で話し合う
どの道でも、先に登記と遺品の確認を済ませておくと、選択肢が狭まりません。手続きの全体像は、実家じまいの手順で時系列に確認できます。
業者に頼む工程を決めるときは、実家じまいの業者選びと費用も参考になります。
よくある質問
遺品整理は四十九日までに終わらせないといけませんか
法律で決まった期限はありません。日本郵便の記事は、四十九日までは計画づくりと家族の合意に使い、本格的な仕分けは3か月ごろまでを目安としています。
兄弟姉妹の話し合いがまとまらないとき、相続登記はどうなりますか
3年以内に相続登記が難しいときは、相続人申告登記で申請義務を果たせます。ただし、売却や担保の設定には相続登記が必要です。遺産分割の進め方は、司法書士や弁護士にご相談ください。
売却の期限を過ぎると、3,000万円特別控除は使えませんか
国税庁のページでは、相続開始の日から3年を経過する年の12月31日までの売却が要件に含まれています。期限を過ぎた場合の扱いは、所轄の税務署か税理士に確認してください。
本記事に記載の期限・条件は、2026年10月時点で公開されている情報をもとにした目安であり、実際の税額や費用は物件・事業者・自治体によって異なります。個別の法律判断や税務判断が必要な場合は、法務局・税務署の窓口や司法書士・税理士などの専門家にご相談ください。